Χωρίς τέλος δείχνει να είναι προς το παρόν ο κατήφορος της αγοράς ακινήτων της Θεσσαλονίκης, καθώς οι αξίες διαμερισμάτων και γραφείων έχουν κατρακυλήσει στα... τάρταρα.
Τιμές και μεταβιβάσεις εξακολουθούν να βρίσκονται σε ελεύθερη πτώση, με τα διαμερίσματα στο κέντρο της πόλης να διατίθενται πλέον σε τιμές πολύ κατώτερες (έως 50% και σε κάποιες περιπτώσεις ακόμη πιο κάτω) από τις τρέχουσες αντικειμενικές αξίες. Οι
ιδιοκτήτες ακινήτων βρίσκονται σε απόγνωση, κυρίως δε εκείνοι οι οποίοι αγόρασαν ένα σπίτι κατά την περίοδο των «παχέων αγελάδων» και μάλιστα με δάνειο, το οποίο ακόμη αποπληρώνουν. Αυτοί είναι σήμερα αντιμέτωποι με μια σημαντική απομείωση της αξίας της ακίνητης περιουσίας τους, ενώ παράλληλα πληρώνουν τις δόσεις με βάση την παλιά υψηλότερη αξία.
Βέβαια, όσοι δεν προτίθενται να ρευστοποιήσουν το ακίνητό τους ελπίζουν στην ανάκαμψη της κτηματαγοράς, αλλά το πρόβλημα είναι έντονο για όσους αναγκάζονται να το πουλήσουν, προκειμένου να καλύψουν άλλες υποχρεώσεις.
Η ζήτηση
Η πτώση στις τιμές των ακινήτων αγγίζει πλέον και τις «καλύτερες» περιοχές του κέντρου της Θεσσαλονίκης, φτάνοντας, σύμφωνα με τα πρόσφατα στοιχεία του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, στο 25% - 35%. Στα ίδια περίπου επίπεδα διαμορφώνονται και οι εκτιμήσεις του Συλλόγου Κτηματομεσιτών Θεσσαλονίκης. Οπως εξηγεί ο Κώστας Γεωργάκος, μέλος του Πειθαρχικού Συμβουλίου του Συλλόγου, η ζήτηση για ακίνητα, κυρίως δε για διαμερίσματα, είναι σημαντικά μειωμένη (καθορίζοντας σε μεγάλο βαθμό και τις απαιτήσεις των ιδιοκτητών), όπως άλλωστε συμβαίνει σε όλη τη χώρα, όπου πωλήθηκαν πέρσι 14.000 -16.000 ακίνητα έναντι περίπου 230.000 μεταβιβάσεων το 2005, που ήταν και η «χρυσή» χρονιά για την κτηματαγορά.
Οι λόγοι
Οι λόγοι που οδήγησαν στη μείωση της ζήτησης και κατά συνέπεια των τιμών συνδέονται, σύμφωνα με τον κ. Γεωργάκο, με την οικονομική αβεβαιότητα στην οποία είναι βυθισμένοι οι Ελληνες τα τελευταία χρόνια, με τις νέες φορολογικές επιβαρύνσεις στα ακίνητα (που αναδεικνύονται στον «καλύτερο» για το κράτος φοροεισπρακτικό μηχανισμό), με το «πάγωμα» στη χορήγηση στεγαστικών δανείων αλλά και με τη μετανάστευση σημαντικού αριθμού Θεσσαλονικέων στο εξωτερικό ή τη μετακίνησή τους στην επαρχία για αναζήτηση δουλειάς.
Επιπλέον, ειδικά για το κέντρο της πόλης η μειωμένη ζήτηση συνδέεται και με την επιστροφή στις πατρίδες τους των παλιννοστησάντων αλλά και των Αλβανών, οι οποίοι μέχρι πρότινος εργάζονταν σε οικοδομικές εργασίες που σήμερα δεν υπάρχουν. Οι συγκεκριμένες ομάδες πληθυσμών επέλεγαν συνήθως περιοχές στις παρυφές του κέντρου, όπως η οδός Κασσάνδρου, η Ολύμπου, η Αγίου Δημητρίου και η Ολυμπιάδος, σε οικοδομές «γερασμένες» και χωρίς βασικές υποδομές, όπως ασανσέρ και θέρμανση.
Στις καλές εποχές οι ιδιοκτήτες τέτοιων διαμερισμάτων θησαύρισαν από την εκμίσθωσή τους, αφού κατάφερναν να εξασφαλίζουν ένα διόλου ευκαταφρόνητο ενοίκιο από υπόγεια και ημιυπόγεια, «βουτηγμένα» στο σκοτάδι και την υγρασία ή από διαμερίσματα πέμπτου και έκτου ορόφου χωρίς ασανσέρ και με μωσαϊκά και είδη υγιεινής του '50. Τώρα, οι ίδιοι ιδιοκτήτες, υπό το βάρος των χαρατσιών, αναγκάζονται να τα πουλήσουν, αφού έχασαν τους «παραδοσιακούς» πελάτες τους και γνωρίζουν ότι καμία ελληνική οικογένεια δεν πρόκειται να επιλέξει τα συγκεκριμένα ακίνητα για μίσθωση. Ετσι, υπόγεια που πωλούνταν σε αυτές τις περιοχές προς 80.000 ευρώ τώρα διατίθενται στη μισή τιμή, δηλαδή στις 40.000 ευρώ χωρίς και πάλι να υπάρχει ενδιαφέρον. Αντιθέτως η επιστροφή των Αλβανών στην πατρίδα τους έχει εκτοξεύσει τις τιμές των ακινήτων στο κέντρο των Τιράνων, που αποτελεί πλέον την πιο... ακριβή πρωτεύουσα στην Ευρώπη σε σύγκριση με το ετήσιο κατά κεφαλήν εισόδημα.
Το κακό χάλι...
«Η αγορά ακινήτων στη Θεσσαλονίκη έχει το κακό της το χάλι και κάθε μέρα που περνάει πηγαίνει από το κακό στο χειρότερο», λέει στον «ΑτΚ» ο επίτιμος πρόεδρος της Ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδος, Γρηγόρης Λιάντας, υπογραμμίζοντας ότι σε κάποιες περιοχές οι τιμές έχουν πέσει σε ποσοστό πάνω από 50% και σε ειδικές περιπτώσεις πάνω από 100%. Είναι χαρακτηριστική η περίπτωση διαμερίσματος 30ετίας 105 τ.μ. που προ της κρίσης άξιζε 180.000 ευρώ και πωλήθηκε την περασμένη εβδομάδα μόλις 60.000 ευρώ (!). Οπως ο ίδιος σημειώνει, η αγορά βρέθηκε στον κυκλώνα της οικονομικής κρίσης, της αύξησης της ανεργίας και της υπέρμετρης φορολόγησης. «Σήμερα πολλοί Θεσσαλονικείς έχουν μείνει άνεργοι και προσπαθούν να ζήσουν από τα έτοιμα. Αρκετοί μάλιστα πωλούν το σπίτι τους ή εγκαταλείπουν αυτό που νοικιάζουν για να μετακομίσουν στο πατρικό και να ζήσουν με τους γονείς τους ή σε κάποιο σπίτι με φτηνότερο ενοίκιο», λέει χαρακτηριστικά ο κ. Λιάντας, υπογραμμίζοντας παράλληλα πως η πτώση είναι πιο συγκρατημένη (στο 20%-30%) στην οδό Τσιμισκή τόσο στα διαμερίσματα όσο και στα καταστήματα, ενώ σε άλλες περιοχές όπως στη Βασιλίσσης Ολγας και τη Βασ. Γεωργίου η πτώση των τιμών ξεπερνά σε ορισμένες περιπτώσεις το 100%.
Πάντως σύμφωνα με τον κ. Λιάντα, η αγορά δεν έπιασε ακόμη πάτο, ενώ αυτό που την κρατά ζωντανή είναι η ζήτηση από επαγγελματίες ισόγειων καταστημάτων ή διαμερισμάτων για ενοικίαση ή αγορά. Η ζήτηση αφορά κυρίως χώρους για τη δημιουργία καφέ αλλά και αρτοποιείων ή για μετεγκατάσταση επιχείρησης σε μια άλλη περιοχή με λιγότερα λειτουργικά έξοδα.
Πτώση έως 50%
Σύμφωνα με τον κ. Γεωργάκο, η μείωση των τιμών πώλησης διαμερισμάτων στο κέντρο κυμαίνεται μεταξύ 30% και 40% και σε κάποιες περιπτώσεις φτάνει και το 50%. Μέσα σε αυτό το κλίμα, τα παραλιακά ακίνητα, με πρώτα αυτά στο τμήμα της Παλιάς Παραλίας, εξακολουθούν παρά την κρίση να διατηρούν τα «σκήπτρα» σε ζήτηση και τιμές. Για τα παλαιά ακίνητα οι τιμές, στο τμήμα της Παλιάς Παραλίας, ξεκινούν από τις 4.000 ευρώ/τ.μ. και φτάνουν τις 6.000 ευρώ, ενώ πριν από την κρίση οι τιμές των διαμερισμάτων της λεωφόρου Νίκης διαμορφώνονταν από 6.000 έως 12.000 ευρώ.
Πτωτικά, όπως αναφέρει ο κ. Γεωργάκος, κινούνται οι τιμές και στους άλλους δρόμους του κέντρου, όπως η Τσιμισκή, όπου οι τιμές διαμορφώνονται από 1.500 έως 2.000 ευρώ (έναντι 2.000 έως 3.000 προ τριετίας). Στη Μητροπόλεως οι τιμές κυμαίνονται από 1.600 έως 2.000 ευρώ (έναντι 2.000 έως 2.500 ευρώ), στην Εγνατία από 1.200 έως 2.000 ευρώ (έναντι 1.800 έως 2.500) και στην Παύλου Μελά -που διαθέτει αξιόλογες οικοδομές- από 1.800 έως 2.000 ευρώ (έναντι 2.500 έως 3.000 ευρώ). Μάλιστα, σύμφωνα με τον κ. Λιάντα, στους δρόμους κάτω από την Εγνατία, από τη Δωδεκανήσου μέχρι και την Αγγελάκη, οι τιμές κυμαίνονται από 800 έως 1.000 ευρώ το τ.μ. Επίσης, στην περιοχή του Λευκού Πύργου και στα γύρω στενά, όπως η Δαγκλή και η οδός Δεσπεραί, οι τιμές πώλησης διαμερισμάτων κυμαίνονται από 500 έως 1.000 ευρώ/τ.μ.
Στις κάθετες με την Τσιμισκή και την Εγνατία οδούς, όπως η Βενιζέλου και η Ιωνος Δραγούμη, οι τιμές πώλησης διαμερισμάτων κινούνται, σύμφωνα με τον κ. Λιάντα, στην περιοχή των 1.000 ευρώ το τ.μ. και εξαρτώνται (και άρα «τσιμπούν» κάτι παραπάνω ή πέφτουν) από την ποιότητα της κατασκευής, τον όροφο αλλά και την ατομική σύνδεση με το δίκτυο του φυσικού αερίου. Οσα διαμερίσματα δεν διαθέτουν ατομικό σύστημα θέρμανσης με φυσικό αέριο, ακόμη κι αν έχουν ανακαινισθεί μερικώς ή ολικώς, μένουν στα αζήτημα, ενώ όσα διαθέτουν αυτό το πλεονέκτημα πωλούνται ή νοικιάζονται με μεγαλύτερη ευκολία.agelioforos.gr
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου