Πρωταθλήτρια Ευρώπης στην φορολόγηση ακινήτων η Ελλάδα

Με πλασματικές αντικειμενικές αξίες, καθώς η κρίση έχει επιβάλλει πωλήσεις σε χαμηλότερες τιμές από αυτές της εφορίας, η Ελλάδα είναι πανευρωπαϊκή πρωταθλήτρια στη φορολόγηση ακινήτων!

Η Ελλάδα και η Ιταλία, είναι οι δύο μοναδικές χώρες στην Ευρώπη, που οι φορολογικές (αντικειμενικές) αξίες των ακινήτων υπερβαίνουν της πραγματικές, ενώ σε όλες τις υπόλοιπες χώρες οι φορολογικές αξίες ανέρχονται σε ποσοστό 10-75% των αγοραίων. Κι αυτό συμβαίνει παρά το γεγονός ότι ακόμη και σε ακριβά προάστια, όπως η Κηφισιά, η Εκάλη, Δροσιά και το Μαρούσι, οι τιμές των προς πώληση ακινήτων έχουν πέσει ακόμη και στο 50% της αντικειμενικής τους αξίας (έρευνα αγοράς του μεσιτικού δικτύου, REMAX, στα Β. Προάστια).

Την ίδια στιγμή, ο φόρος υπεραξίας που ισχύει από 1.1.2014 είναι ο μοναδικός φόρος σε ολόκληρη την Ευρώπη που δεν προβλέπει οποιαδήποτε έκπτωση για δαπάνες σχετικές με το ακίνητο (ανακαίνιση, συντήρηση, έξοδα μεταβίβασης, έξοδα μεσίτη, τόκους στεγαστικών δανείων κλπ.), ενώ η Ελλάδα θα είναι μία από τις επτά χώρες που επιβάλλουν φόρο υπεραξίας ακόμα κι αν το ακίνητο πωληθεί πολλές δεκαετίες μετά την απόκτησή του!

Τα αποκαλυπτικά αυτά στοιχεία προκύπτουν από τη συγκριτική μελέτη για την φορολογία των ακινήτων στην Ευρώπη, που συνέταξε ο Αναστάσιος Βάππας, Δικηγόρος ΜΔ – υπ. ΔΝ, Συντονιστής της Επιτροπής Φορολογίας της Διεθνούς Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων (UIPI) και η οποία βασίζεται σε αναφορές ειδικών των εθνικών οργανώσεων ιδιοκτητών από 22 Ευρωπαϊκά κράτη (Αυστρία, Βέλγιο, Βουλγαρία, Γαλλία, Γερμανία, Δανία, Ελβετία (Ζυρίχη), Ηνωμένο Βασίλειο, Ιρλανδία, Ισπανία, Ιταλία, Κύπρο, Νορβηγία, Ουγγαρία, Πορτογαλία, Ρουμανία, Σουηδία, Σλοβακία, Σλοβενία, Τσεχία, Φινλανδία). Η εν λόγω μελέτη παρουσιάστηκε στο πρόσφατο συνέδριο της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ).

Σε ότι αφορά στους φόρους κεφαλαίου, η Ελλάδα είναι η μόνη χώρα με τρεις ετήσιους φόρους στην αστική ακίνητη ιδιοκτησία και μία από τις έξι χώρες που φορολογούν την αξία των ακινήτων αθροιστικά, και όχι αυτοτελώς για κάθε ακίνητο. Επίσης η Ελλάδα έχει τον μεγαλύτερο συντελεστή φόρου περιουσίας, 2% ετησίως.

Σημειώνεται ότι η Γαλλία που κατά το παρελθόν θεωρείτο ως η χώρα με την επαχθέστερη φορολογία στα ακίνητα, επιβάλλει φόρους περιουσίας με βάση όχι την αντικειμενική αξία του ακινήτου, αλλά με βάση κλάσμα του τεκμαρτού μισθώματος, ενώ ακόμα και ο ιστορικός “impot de solidarite sur la fortune” -φόρος αλληλεγγύης- που επιβάλλεται στο σύνολο της περιουσίας του φορολογουμένου-, έχει αφορολόγητο όριο 800.000 ευρώ και στη συνέχεια κλιμακώνεται ξεκινώντας από 0,5%, όταν για την ίδια αξία περιουσίας, στην Ελλάδα εξαντλείται η κλίμακα και ο συντελεστής ανέρχεται στο 1%.

Ακόμα και στη Γερμανία ο φόρος περιουσίας δεν υπερβαίνει το 0,35% ενώ ανέρχεται κατ’ εξαίρεση το 1% μόνο για τις περιοχές της πρώην Ανατολικής Γερμανία, όπου οι φορολογητέες (αντικειμενικές) αξίες των ακινήτων δεν υπερβαίνουν το 20% των πραγματικών! Τέλος στο Ηνωμένο Βασίλειο (που πολλά θρυλούνται για τη δήθεν υψηλή φορολόγηση της περιουσίας), δεν επιβάλλει κανέναν απολύτως φόρο περιουσίας, αλλά έχει σχετικά αυξημένα δημοτικά τέλη (τα περίφημα rates), τα οποία όμως συνδέονται με το επίπεδο συγκεκριμένων υπηρεσιών που οι δημοτικές αρχές παρέχουν στους πολίτες.

Παράλληλα, το νέο σύστημα αυτοτελούς φορολόγησης του εισοδήματος των ακινήτων από το πρώτο ευρώ, σε συνδυασμό με το συμπληρωματικό φόρο έως 3% που θα ισχύσει και για την φετινή χρονιά και το τέλος χαρτοσήμου 3,6% που εξακολουθεί να ισχύει στην επαγγελματική στέγη, και την εισφορά αλληλεγγύης ως και 4%, φέρνει τη χώρα μας στην πρώτη πεντάδα των χωρών με την βαρύτερη φορολόγηση του εισοδήματος από τα ακίνητα μαζί με την Ιρλανδία, τη Γαλλία, τη Γερμανία και το Βέλγιο. Επίσης η Ελλάδα διατηρεί την δεύτερη επαχθέστερη φορολόγηση εισοδήματος νομικών προσώπων από ακίνητα στην Ευρώπη, πίσω από τη Γαλλία. Επιπλέον, η χώρα μας είναι μία από τις έξι που δεν αναγνωρίζει καμία έκπτωση από το φορολογητέο εισόδημα από επισκευές, εργασίες ανακαίνισης, έξοδα διαχείρισης ή τόκους στεγαστικών δανείων.

Ο συντελεστής Φ.Π.Α. 23% για την μεταβίβαση νεόδμητων οικοδομών κατασκευής μετά το 2006 είναι ο δεύτερος μεγαλύτερος μετά την Ουγγαρία (27%). Σημειώνεται ότι όλες οι Σκανδιναβικές χώρες που έχουν μεγαλύτερο Φ.Π.Α. από την Ελλάδα (25%) δεν τον επιβάλλουν στις αγοραπωλησίες ακινήτων, οι οποίες εξακολουθούν να εξαιρούνται εξ ολοκλήρου από αυτόν, όπως άλλωστε συμβαίνει και στη Γερμανία, την Πορτογαλία, την Ρουμανία, την Ελβετία και το Ηνωμένο Βασίλειο!

Να σημειωθεί πως μέχρι πρότινος η Ελλάδα είχε κορυφαία θέση και σε ότι αφορά το φορολογικό συντελεστή μεταβίβασης ακινήτων (10%) με πρώτο το Βέλγιο (12,5%).

Περαιτέρω η Ελλάδα είναι μία από τις 10 χώρες που διατηρούν τον φόρο κληρονομιών και δωρεών στην περίπτωση των συζύγων και των τέκνων, όταν στα υπόλοιπα 12 κράτη ο φόρος αυτός έχει καταργηθεί, ο δε φορολογικός συντελεστής 5-10% βρίσκεται στον μέσο όρο των κρατών που διατηρούν αυτή τη φορολογία.

Η Ελλάδα σε σχέση με τα 22 εξεταζόμενα Ευρωπαϊκά κράτη

• Φόρος Εισοδήματος: Βρίσκεται μέσα στις έξι χώρες με τη μεγαλύτερη επιβάρυνση για τα φυσικά πρόσωπα.
• Είναι δεύτερη στην επιβάρυνση για τα νομικά πρόσωπα.
• Είναι μία από τις έξι χώρες στις οποίες επιβάλλεται φόρος ή τεκμήριο χρήσης ιδιόκτητης κατοικίας.
• Φορολογητέες αξίες: Είναι μία από τις δύο χώρες με φορολογητέες αξίες ακινήτων μεγαλύτερες από τις αγοραίες.
• Φόρος Περιουσίας: Έχει το μεγαλύτερο φόρο περιουσίας ανά τ.μ. σε σχέση με όλες τις χώρες που εφαρμόζουν ανάλογο σύστημα.
• Βρίσκεται μέσα στις έξι χώρες που έχουν φόρο περιουσίας υπολογιζόμενο επί της συνολικής αξίας της περιουσίας και όχι ξεχωριστά για κάθε ακίνητο.
• Βρίσκεται μέσα στις πέντε χώρες με τους μεγαλύτερους συντελεστές φόρου περιουσίας για περιουσίες συνολικής αξίας έως 1.000.000 ευρώ.
• Έχει τον δεύτερο μεγαλύτερο συντελεστή για περιουσίες συνολικής αξίας άνω των 5.000.000 ευρώ.
• Φόρος Κληρονομιών-Δωρεών: Βρίσκεται μέσα στις έντεκα χώρες που διατηρούν το φόρο μεταξύ συζύγων και γονέων-τέκνων.
• Έχει το έκτο μεγαλύτερο φορολογικό συντελεστή στην κληρονομιά και την δωρεά μεταξύ απώτερων συγγενών και ξένων.
• Φόρος Υπεραξίας: Βρίσκεται μέσα στις έντεκα χώρες στις οποίες επιβάλλεται φόρος υπεραξίας οποτεδήποτε κι αν πωληθεί κάποιο ακίνητο.
• Βρίσκεται μέσα στις πέντε χώρες που δεν αναγνωρίζουν καμία έκπτωση δαπάνης από το φόρο υπεραξίας.
  • Κατά συνέπεια βρίσκεται μέσα στην πρώτη δεκάδα των κρατών με την μεγαλύτερη φορολογική επιβάρυνση από φόρο υπεραξίας.
• Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων: Είχε τον δεύτερο μεγαλύτερο φόρο μεταβίβασης ακινήτων, ο οποίος όμως μειώθηκε από 1-1-2014.
• Φόρος Προστιθέμενης Αξίας: Βρίσκεται μέσα στις έξι χώρες με τον μεγαλύτερο Φ.Π.Α. σε υλικά και εργασίες κατασκευής και ανακαίνισης οικοδομών.
• Έχει τον δεύτερο μεγαλύτερο Φ.Π.Α. στην πώληση νεόδμητων οικοδομών.blog.xe.gr